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雑記記事

不動産投資を考えてみる

投稿日:2013年10月24日 更新日:

副業の代表格の一つが不動産投資になると思います。
今日は不動産投資について書きたいと思います。

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投資の対象といて、一度は考えたことがあると思う投資が、不動産投資ではないでしょうか。
サラリーマンであれば、賃貸収入で楽して副収入ゲットは夢ですよね(^_^)/
20代後半~30代後半くらいの年齢であれば買えてシングルの部屋だと思います。
月50,000円でも安定して入ってこれば、嬉しい限りですね。
しかし、そんなに甘い投資なんてないですよね(*^_^*)
今回は不動産投資について書いていきたいと思います。
まずは
メリットである経費のお話です。
①不動産投資を行うと必要経費が認められる
これはポイントになってきますよね。
不動産所得で認められる必要経費は以下の通りです。
1.租税公課
2.損害保険料
3.修繕費
4.減価償却費
5.借入金利子
6.地代家賃
7.給料賃金
8.その他経費
以下が不動産用の青色申告書です。
確定申告不動産.pdf
必要経費の項目は8個ですね。
この経費に該当する金額を所得から引くことができるわけですね。
続きまして、一般用の青色申告書です。
確定申告一般用.pdf
経費の項目は18個です。
接待交際費、通信費、水道光熱費、旅費交通費等もありますね。
経費項目がないってことは経費計上できないのか?
不動産用の青色申告決算書の科目に、「その他の経費」
という科目があります。
不動産事業を行う上で正当とされるものであれば、
この科目で経費計上が可能です。
例えば、賃貸募集時、不動産会社に支払う広告費や
分譲マンションであれば管理費等。
これらは、不動産賃貸業を行う上で、必要不可欠な経費です。
この原則に沿えば、必要経費の幅は広がります。
電話代やプロバイダ料金は、管理委託先や居住者との
連絡手段として必要不可欠ですね。
手土産のお菓子も、管理会社さんとの関係維持のため必要不可欠。
飲み会だって、不動産会社さんとの親睦を図ったり、
不動産事業に関するレクチャーを受ける場として不可欠。
ガソリン代も、物件への移動手段として不可欠。
と、色々な経費が、不動産事業には「不可欠な経費」になります。
では、どの程度経費計上ができるのか?
残念ながら、明確な決まりはありません。
「ガソリン代は、月に1万円まで計上可能とする」
なんて条文は何処にもありません。
「実態を考慮した常識的な範囲」で計上するしかありません。
極端な話、税務調査があったときに、相手を納得させる事が出来れば
OKです。
只、サラリーマンがマンション一室貸してそれについて
税務調査が入るかと言えば・・・って感じですよね(*^_^*)
税務署が嘘かホントか、相手が調べる方法はありませんから・・・。
では納得させられるラインは?
それは、税理士さん等の専門家に聞いてみてください。
彼らのクライアントの実例から、大体の目安は教えてくれると思います。
専門家の間でも、人によってラインは異なるでしょう。
それくらい、アバウトな世界だそうです。
上記のような項目が全て満額経費として認められるかというと
難しいと思っていた方がいいと思います。
上記の経費は基本的に按分で金額を算出します。
ガソリン代ならいくらまでと書いてある通り、
不動産事業の為に使用した距離や日にちは、
メモしとくようにしたほうがいいかもしれません。
ざっくり3割とかいいますが、それで絶対大丈夫だということは
ないですからね(*^_^*)
やましい気持ちなく、「必要だ」と言い切れる経費は、
堂々と計上すべきです。
何となく後ろめたい気持ちがあれば、
自分のポリシーに照らし合わせて考えてください。
スケベ心を出して、関係の無い飲み会や個人旅行を、
経費計上するのは好きではありません。
というか、そもそもやっちゃ駄目ですけどね(笑)
ということで、経費として所得税の削減(節税)ができることは
大きなメリットではないでしょうか。
そもそも不動産投資を始めたい人の理由は、老後や将来に不安を
感じている方だと思います。自身が定年を向かえた時に、
果たして老後、生活できる年金が貰えるだろうか?
そのような方が不動産投資に興味を持たれるだと思います。
毎月コンスタントに安定的な収入を得たい。
リストラや倒産に備えて、サラリーマンとして安定した所得がある間に
不動産投資などで不労所得を作り上げておきたい。
とても大切なことです。
今直ぐ収入を上げたいという方は株式投資や、FXをおススメします。
株やFX、などで資産運用をするサラリーマンも増えています。
不労所得を考えるに至っている人が多くなっている原因である、
今の経済状況をざっと話したいと思います。
みなさんは60歳で定年退職した後、平均寿命の80歳まで
20年間生きるとして夫婦二人でいったいいくら必要だと思いますか。
 一般的には20年間で最低5千万円は必要だと言われています。
これは1年あたり250万円、1カ月あたり約20万円となります。
もちろん、これは生きていくのに最低限必要な額で、
孫が来れば小遣いもやり、
年に数回は旅行を楽しみ、
気が向けば美味しいレストランで外食という、
悠々自適の老後を送ろうとすればその倍、
つまり20年間で約1億円、
年間500万円(通常のサラリーマンの年収程度)ぐらいは必要でしょう。
しかし、普通のサラリーマンで定年退職した時に
1億円の現金を持っている方はまずいません。
では、なぜ私達(ちなみに私は現在20代後半です)の祖父母や親の
世代は悠々自適の生活を送れている方がたくさんいるのでしょうか。
それは年金と退職金です。
60歳で定年退職し、退職金は2~3千万円。
そして退職したその次の月からきちんと年金がもらえた世代だからです。
つまり、平均的な収入のサラリーマンであれば、退職金で2~3千万円、
80歳までに年金で6~7千万円、
計1億円近くのお金が使える計算でした。
今の状況はどうでしょう。退職金の金額はどんどん少なくなり
(退職金自体がなくなってしまっている会社も多い)、
年金の支給額は少なくなってきているだけでなく、
従来60歳から支給されていた年金が現在は65歳からです。
当然支給対象年齢もまだまだ上がっていくでしょう。
これから少子高齢化はさらに進むことが予想され、
2025年には現役世代二人で一人の高齢者を支えることになると言われています。
現役世代5~6人で一人の高齢者を支えていた今までであれば年金制度も機能していました。
しかし、今後20~30年の間には現役世代一人で一人の高齢者を支えることになり、
現実問題として年金には期待できないというのが実情でしょう。
日本の年金制度は、子供はたくさん生まれて、
年寄りは長生きしないで早めに死ぬということを前提にしたシステムであるため、
発展途上国のような綺麗な三角形をした人口ピラミッドが描けなければ機能しないのです。
そのため、世界で一番の平均寿命を誇り、
世界で最低レベルの出生率に甘んじる現代日本では、
この年金制度の破綻は必至です。
つまり、自分が定年退職を迎える20~30年後には
退職金は貰えるかどうかわからない、
年金は支給額が低くなっていたり、
支給年齢が上がっていたりするのが確実なだけでなく、
年金という制度自体が存続しているかどうかわからないと
いうのが現在の私たちを取り巻く状況です。
では、60歳までに1億円貯めますか?
普通のサラリーマンで1億円貯めるのは至難の業だと思います。
30歳から貯蓄に励んだとしても、とても貯められる額ではありません。
30年間月々30万貯金してやっと1億円を貯めれる計算ですから。
では、どうすれば良いのでしょうか。
この問題に対する一つの答えとして不動産投資があります。
もちろん、投資は不動産投資だけでなく、他にも様々な投資があります。
しかし、安全性や収益性などのバランスを考慮すると、
サラリーマンが失敗せずに安定してできるもの中では、
私は不動産投資は優れているのではないかと思います。
賃貸収入を目的とした不動産投資は、
昔も今も変わらず非常に安定した素晴らしい投資だと思いますが、
しっかりと勉強しないで始めると思わぬ失敗をしてしまったり、
こんなはずじゃなかったということになりかねません。
やるなら本気で取り組む覚悟が必要です。
最初に経費に関するメリットを書きましたが、
デメリットを今度は書きたいと思います。
まず、不動産投資を行うということは、賃貸収入(インカムゲイン)ですよね。
これで、安定収入を狙う訳ですね。
後述しますが、インカムゲインを狙う場合でも、出口戦略である、
売却(キャピタルゲイン)も考えていかなくてはなりません。
まずは、賃貸収入(インカムゲイン)ですが、
当然ですが、部屋が空いてしまえば、収入が得られません。
賃貸経営上、一番のリスクはこれでしょう。
分譲マンションの場合は毎月、管理費等が掛ってきます。
空室の月は赤字必須です(*^_^*)
また、人口減少の日本で、建物は増えてます。
日本全体の空き家空室率は上昇傾向にあります。
平均で約15%前後が空き家状態です。
そうなりますと、空室を埋めるために対策を行わなければなりません。
家賃を下げる。
購入時の利回りとはかけ離れた賃料でないと決まらないと
いうことはざらにあります。
内装をお洒落にリフォームを行う。
経費算入できますが、経費が積み重なり過ぎて、
利益が出ない(赤字)
状況では不動産投資を行う意味がありませんよね(*^_^*)
一般的に株式投資等より安心、安全と思われてますが、
一概には言えません。
先程、出口戦略(キャピタルゲイン)が重要と書きましたが、
実際にある事例でお話したいと思います。
ある分譲マンションの一室を所有している仮にAさんとします。
Aさんは1970年代に建築されたマンションを購入いました。
購入当時は高利回りで賃貸で貸し出されていて、
そこが購入の決め手でした。
ところが購入してから早々に、入居者が退去してしまいました。
そこからが地獄のはじまりでした。
購入したマンションは当時、
首都圏のベットタウンといわれる場所にあり、
都内に出るまで、1時間半程を要する場所です。
当時は住宅不足の時代でしたから、多少賃料が高くても、
直ぐに決まる時代でした。
入居していた借主さんは何十年も住んでいて、
当時の賃料のままだったんですね。
が今現在はそうはいかないですね。
賃料は半額近くでないと決まらない状況。
部屋の中の設備も劣化が酷く、フルリフォームが必須の状況。
数百万を使ってリフォームを行って、賃料を半額近くまで下げても、
決まらない・・・
このままでは二進も三進もいかない状況。。
損を覚悟で売却を決意。
ところが売ろうにも売れません。。
というのも、マンション自体は建物の減価償却がほとんど償却されている状況。
マンションに住んでいる方の年齢層もバブル時代に現役の世代の方ですので、
現在は高齢者です。ということは住んでる方の殆どが高齢者になります。
新しく若者の流入もなく、町自体も高齢化の様相です。
また、建物も築40年以上が経過し、建て替えも視野に入れた、
大規模修繕が必要になりますが、そんな莫大な金額が積立されているはずもなく、
所有者の修繕費の持ち出しも数百万単位の莫大な金額です。
マンションの組合も高齢者が殆どなので、機能不全です。
マンションの適正な管理が行えず、マンション自体の価値もどんどん
下がってしまっている状況。
管理会社に委託したくても費用が捻出できず、委託できません。
まさに負のスパイラルです。。
上記の状況を整理して、Aさんの状況を確認しますと、
①購入資金
②毎月の管理費、修繕積立金(細かくいうと公租公課)
③内装リフォーム代
④マンションの大規模修繕費の不足分金額の支払い
これらの莫大な費用が掛かっている(掛る)のに賃貸収入0円です。
これ以上傷口を広げたくないので、売却を決意しても、
毎月のランニングコスト、今後発生する費用を考えると、タダでもいらない。
という状況で売れません。
なんということでしょう・・・
この状況で不動産投資が安心、安全とは言えませんよね。
上記の例はあくまでも最悪ケースです。
実質利回り等を確認していく場合は、数字だけに
捉われず、物件の状況や立地、賃貸相場等含めて、
本当の建物の価値を判断できた上での計算が必要です。
次にこの利回りについて話したいと思います。
利回り10%なら10年間保有し続ければ元は取れるということです。
あとはいくらで売ったとしても利益は出ます。
利回り5パーセントなら20年で元がとれますね。
しかし、一般的に利回りには2種類あり、
それぞれ表面利回り、実質利回りがあります。
表面利回りとは、例えば価格1000万の物件が
年間100万家賃収入があると利回り10%、
これが表面利回りです。
それに対し、ここから固定資産税や維持管理費等の
諸費用を引いた額が実質利回りです。
例えば、年間の諸費用が20万円だったとすると、
この物件の実質利回りは8パーセントになる計算です。
戸建てやアパートの一棟ものの場合、
表面利回りと実質利回りの差はそれほど出てきません。
1パーセント程度少なくなると思っていれば十分です。
もちろん、物件の状態によっては修繕費やリフォームに
かなりの額がかかることがあるので一概には言えませんから
リフォーム代や修繕費は別途考えるとします。
しかし、区分所有のマンションは違います。
家賃が月々6万円のワンルームマンションがあったとします。
年間収入72万円です。
物件購入価格が800万なら利回り9パーセントです。
築年が新しければ東京ならこの利回りでも合格点を出しそうです。
でも、区分所有のマンションの場合は違うんです。
この月々6万円の家賃から
管理費と修繕積立金というのが取られてしまうんですね。
それがおおよそ2万前後はかかると思って間違いないです。
そうすると月々の家賃収入が4万円、年間で48万円、
実質の利回りが6パーセントになり、
これから固定資産税などを引くと
実際の利回り5パーセント程度になってしまうのです。
となると金利2パーセントで20年ローン組ませてもらって、
1回も空室にならなかったとしても(無茶な仮定ですが)、
20年間ずっと赤字です。全然投資になりません。
なので、区分所有のマンションを購入する際は、
表面利回りではなく実質利回りで計算することを忘れないようにしましょう。
また、さらに投資効率を上げる方法があります。
ここで理解して頂きたいのがROIという言葉です。
リターンオンインベストメントと言って実際に
投下した資本に対する利回りを言います。
ご存知のように収益物件は基本的に
銀行から融資を受けて購入することが多いです。
つまり、例えば利回り10パーセントの
1億円の物件を買うとします。
もし、現金で1億円の物件を買うとするならば、
1億円を使って年間1千万円の収入ですからROIは
物件の利回りと同じで10%ということになります。
もし、1千万円を頭金にして9千万円を
金利2%20年ローンで借り入れて同じ1億円の物件を買ったとします。
家賃収入が年間1千万でローンの支払いは550万になり、
年間450万の収入があります。
実際に投下した資本(1千万)に対する利回りは45%になり、
ROIは45%ということになります。
このように不動産投資の場合は、
銀行からの借り入れを利用することによって、
実際に使ったお金に対する利回りが10%どころか
20%30%というのも特に珍しいことではありません。
これを利用すれば安定的に自分の資産を
年間10%の利回りで運用することは難しくないのです。
これをレバレッジを掛けるということです。
自己資本に対して、何倍もの金額を借りて、
投資活動を行うことによって、
投じた資金に対しての収益が上昇するのです。
公務員の方や一流企業にお勤めの方は与信がいいので、
銀行からも借りやすいでしょう。
投資ではないですが、住宅ローンも
但し、その分リスク自体も大きくなっていることを
忘れてはいけません。
投資がうまくいかなった場合、レバレッジの分
大きくなるわけですね。
と本日は不動産投資について書きました。
かなりの長文となりました。
最後まで見てもらえないかな(*^_^*)
ここまでお読み頂きましてありがとうございました。
参考になれば幸いです。

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